« Conseil municipal jeudi 24 mars | Main | Eau potable non conforme à la réglementation dans la moitié des communes de Seine et Marne »
29.03.2005
Que veux t on faire de Magny le Hongre?
Tel est le titre du trac que nous (habitants de la commune) venons de recevoir dans notre boite aux lettres.
Signé la section du PCF de Crécy la Chapelle, il nous rappele le prochain programme immobilier accepté par la commune. Des maisons Kaufmann and broad avec un prix d'appel de 550 KE, soit plus de 3,5 millions de francs, preuve selon le PCF d'une Neuillysation de la commune.
Il est évident que la plupart d'entre nous n'avons pas acquis notre habitation principale à ce tarif, réservé à des hauts revenus et que la question posée ne manque pas de pertinence (quelle que soit notre sensibilité politique).
Personnellement, quand nous nous sommes installés dans ce petit village de 2000 âmes, loin de nous l'idée de spéculer sur le prix du mètre carré au delà de l'idée de correctement placer l'argent que nous n'avons pas encore gagné.
Nous avons été séduits par ses installations confortables, bien aménagées, bien entretenues.
Il est évident qu'au regard du montant d'impôts locaux (Taxe d'habitation+ Impôts locaux ≤ à la simple taxe d'habitation de Noisy le Grand pour 2x moins de superficie, pour rappel de la fiscalité d'une commune qui ne bénéficie pas des mêmes rentrées), le coût est bien supérieur à la somme réunie par les différents administrés, et que sans la manne Disney et affiliés, ainsi que de l'investissement de l'Etat (soit tous les français) d'un euro pour 9 investis, il apparait difficile de financer de tels projets d'urbanisation.
La question posée en est d'autant plus pertinente et je me permet de la rappeler: que veux t'on faire de MLH?
Personnellement une commune où il fait bon vivre, sans pour autant hypothéquer l'avenir. Et c'est en cela que l'équipe en place est rassurante en refusant des projets (piscines, hotel de ville - un simple préfabriqué depuis des années) si cela n'est pas nécessaire dans le sens obligatoire. Jean Paul Balcou, dont l'intégrité me parait indiscutable, fait preuve de beaucoup de réserves (ainsi que son opposant historique le maire de Coupvray), à un développement débridé.
Il est juste que nos élus tentent de hisser vers le haut la commune, peut être à des niveaux que beaucoup des actuels administrés ne pourront atteindre. Néanmoins difficile de le leur reprocher au regard de leurs réserves pragmatiques.
Je vous invite à réagir à ce point de vue qui ne demande qu'à être challengé, discuté, argumenté au delà de toute considération partisane.
Richard Menneveux. [email protected]
mars 29, 2005 in MLH / Projets | Permalink
TrackBack
TrackBack URL for this entry:
https://www.typepad.com/services/trackback/6a00d8341d1e5053ef00d834456ec553ef
Listed below are links to weblogs that reference Que veux t on faire de Magny le Hongre?:
Comments
Je suis effectivement moi aussi assez choqué par ce genre de tarifs... encore faudrait-il voir s'il y a des programmes HLM par ailleurs, histoire de contrebalancer un peu, de créer un peu de mixité... si quelqu'un sait...
Posted by: Olivier Berger at 31 mar 2005 23:04:20
J'ajoute que je n'ai pas reçu ce tract, perso (résidence les Exclusives)...
Posted by: Olivier Berger at 31 mar 2005 23:10:48
Je ne sais pas de quel programme ils parlent, mais en l'occurence dans le dernier programme K&B qui vient d'être lancé sur Magny, les maisons commencent à 254 000 € pour une maison 4-pièces de 88m2 ... tout de suite il y a moins de raisons de crier au loup, ça fait du 2600€ m/2 ... dans cette première tranche, la plus chère est à 340 000 € apparemment (source www.ketb.fr) ...
donc je ne vois vraiment pas ce qu'il y a d'extraordinaire ...
de plus, s'ils voulaient bien parler de ce programme, il mélange des appartements, des maisons de ville et des maisons jumelées, donc même à l'intérieur du programme, une certaine mixité typologique et donc sociale semble être récherchée.
Même si les maisons d'entrée de gamme avaient été commercialisées à 550K€ comme le prétend ce tract, je n'aurais pas trouvé ça choquant ...
Tout d'abord, et tout simplement, parce que ce sont les prix du marché (oui, le marché est haut en ce moment, mais ça c'est un autre débat).
Dans une économie de marché, il serait illusoire de penser pouvoir développer un environnement particulièrement attrayant, comme cela est souhaité par tous dans le secteur, tout en gardant un cours de l'immoblier particulièrement bas. Un environnement attrayent fait mécaniquement grimper la demande et donc les prix, et le marché fait que en ce moment, telle typologie de logement se vend à ce prix-là.
Maintenant, de façon moins directement pragmatique et dans une vision de plus long terme ... les promoteurs consruisent les typologies de logements demandées par EPAMarne/EPAFrance, et éventuellement par Disney pour les terrains régis par la Convention, plutôt que par le maire, même s'il a son mot à dire. Rappelons que les gens de l'EPA ne sont pas des élus mais des gens nommés par l'Etat. Il ne faudrait donc pas tirer sur les élus trop vite.
Pour expliquer et justifier la démarche de l'EPA, il faut se rappeler qu'il a toujours été très difficile, et même impossible, d'attirer les classes aisées en Ville Nouvelle. On le voit sur les autres secteurs de Marne-la-Vallée, on le voit à Evry ou à Cergy, et on a vu ce que ça donne, de ne faire QUE du logement accessible au plus grand nombre.
La mixité sociale, c'est accueillir des fonctionnaires, employés et petits cadres dans des logements accessibles à tous, des gens en situation plus précaire dans des logements sociaux, oui (et toutes ces choses ont été et sont toujours faites à Magny et dans le reste du secteur IV), mais c'est aussi accueillir des cadres sup' et des professions libérales dans des logements plus cossus, on l'oublie aussi ... Bref, la mixité sociale c'est avoir des "pauvres", des moyens, et des "riches", et oui. A Magny et à VdE en règle générale, il y a bcp d'employés et de cadres moyens, mais il n'y a pas encore vraiment de gens très aisés, les statistiques le montrent. En fait il n'y a que des classes moyennes et ce n'est vraiment pas ça la mixité sociale.
La mixité sociale ce n'est pas non plus accueillir exclusivement des trentenaires qui commencent tout juste leur vie avec leur bébé, c'est aussi accueillir des gens qui en sont plus loin dans leur parcours de vie, par exemple dans la quarantaine/cinquantaine, bénéficiant donc d'une meilleure situation professionnelle qu'à 30 ans, de l'apport de la revente de leur logement actuel, grévés de moins de charges car leurs enfants deviennent indépendants, et voulant accéder à plus de confort et donc à une maison plus cossue, parce que ça fait bientôt 30 ans qu'ils triment sans relâche. Toi-même Richard, tu seras dans cette situation plus tard, je pense, et grâce à la revente de ta maison actuelle et à ta promotion professionnelle tu pourras t'offrir un logement à ce prix-là, sans pour autant être un privilégié.
Car, même si annoncé comme ça, un tarif de 550K€ peut paraître élevé, il serait excessif de laisser entendre qu'il est nécessaire d'être un rentier quasiment milliardaire pour acheter une maison à ce prix-là ... 550K€, en immobilier pour la région parisienne, ce n'est rien du tout, il faut ouvrir les yeux, il suffit de lire quelques annonces immobillières pour s'en rendre compte. 550K€, ce n'est vraiment pas un tarif pour riches, il n'y a pas de quoi crier à la Neuillysation ... pour ce prix-là, on a un 3 pièces à Neuilly, replaçons les choses dans leur contexte ...
Comparés aux prix de la banlieue Ouest, les prix restent vraiment très raisonnables en dépit de leur inflation récente (pour une maison de type K&B dans une commune bien desservie et agréable de la banlieue ouest, on tourne plutôt autour de 800 000 à 1 200 000 €).
Alors oui, c'est sûr que ce ne sont pas des prix pour primo-accédants, mais de temps en temps il faudrait peut-être sortir du schéma égocentrique du "moi je" pour analyser les choses (MOI je n'ai pas acheté ma maison à ce prix-là, en oubliant au passage que les prix grimpent de 15% par an sur le secteur; MOI je ne pourrais pas m'offrir une maison à ce prix-là maintenant là tout de suite, ben oui il y a un temps pour tout) et utiliser ses capacités de projection ...
Il faut s'ouvrir à d'autres types de population. Personnellement, le fait qu'il n'y ait que des jeunes couples avec enfants à Magny et dans le reste de VdE, ça me fout un peu le bourdon pour ne pas dire plus.
Punky
Posted by: barthelemy at 1 avr 2005 05:48:47
Merci Barthelemy pour ce point de vue qui me parait bien etayé.
j'en profite pour rappeler ton excellent Blog sur le Val d'europe:
http://valdeurope.typepad.com/
D'autres points de vue sont également les bienvenus
Posted by: Richard Menneveux (rMen) at 1 avr 2005 07:05:17
Bonjour,
Sans reprendre point par point, et souvent avec seulement quelques nuances le post de Barthelemy,
Je voudrais juste rappeller qu'en France (globalement) la réussite sociale n'est pas appréciée à sa juste valeur....
Alors que le PCF (sans esprit partisan) publie un trac (que je n'ai pas reçu) avec des idées "ringardes" ne me surprend pas, "ils" leur faut bien une cause pour faire "un peu" de politique...Pourtant d'autres sujets (politique actuelle) plus important méritent l'attention et la reflexion de tous...
Le seul point qui peut effectivement être "intolérable" c'est la surenchère des prix
pratiqués localement dans un espace temps aussi rapproché (18 mois) :
je ne citerais qu'un exemple, en prenant une régle de calcul intégrant la surface du terrain
=> Prix d'achat / ((surface habitable x 3) + surface terraindu))
Maison sur magny
Septembre 2003 (Princess Garden) => 420 E/m2
sans le terrain = 2100 E/m2)
Mai 2005 (courtaline) => 740 E/m2
sans le terrain = 3100 E/m2)
En 18 mois !!! quelle justification ? AUCUNE
Rien n'a fondamentalement changé à Magny et ses environs !!!
Bien sûr, c'est le marché qui dicte les prix,
mais "le politique", pas l'élu local seul, devrait pouvoir "limiter les dégats",
car à ce rythme QUI va payer les surendettements autorisés par les banques ???
Car à ces prix là, tous sont solidaires : L'état (les actes sont notariés !!!), les banques, et enfin les promoteurs !!! qui ne payent pas mieux leurs sous-traitant, et donc la qualité finale n'est pas correspondante au prix payé par le client final !!!!!!!
Maison
Posted by: Maison at 2 avr 2005 08:56:28
ce serait oublier que l'inflation immobilière est généralisée à la france entière ... à titre d'exemple, dans ma ville actuelle de Nogent-sur-Marne, les prix ont augmenté de 25% depuis fin 2003 ...
et une autre composante à ne pas négliger, c'est que dans tous les développements immobiliers de grande ampleur étalés sur plusieurs années, les prix augmentent à mesure que les terrains concernés sont aménagés, ce n'est pas spécifique à VdE (voir l'évolution des prix du Faubourg de l'Arche à Courbevoie ou du Coeur de Ville du Plessis-Robinson par exemple).
Par ailleurs, il existe une réelle différence entre Courtaline et Princess Garden qui rend les deux produits difficilement comparables ... Courtaline est construit sur des terrains "Disney", tandis que Princess Garden est construit sur des terrains "classiques" dépendant uniquement de l'EPA, à première vue, c'est un détail anodin mais ...
Pour un promoteur, développer un programme sur un terrain appartenant à Disney revient plus cher que sur un terrain EPA :
-parce que le temps de développement est plus long, et donc plus coûteux, avec les phases d'appel d'offres, du concours architectural systématique, une programmation plusieurs années à l'avance, qui font qui s'écoule plusieurs années entre l'appel d'offres et la commercialisation.
-parce qu'il doit faire appel à une agence d'archi sélectionnée par EDSCA, agence bénéficiant généralement d'une certaine renommée (dans le cas de Courtaline, c'est une agence TRES renommée dans le milieu de l'architecture néo-traditionnelle), dont les honoraires seront donc plus élevés que l'agence lambda utilisée dans les programmes comme Princess Garden (avec des modèles de maisons standardisés et donc "amortis").
-que sur les programmes actuels et futurs, l'aménagement des terrains réalisés par l'EPA est un peu plus luxueux que la moyenne, avec un paysagement plus intensif, etc ... entraînant un surcoût répercuté sur le prix des terrains.
-que les promoteurs n'achètent donc pas leur terrain à l'EPA, mais à la société Disney, qui les avait elle-même achetés à l'EPA, et qui organise un appel d'offre pour faire monter les enchères, ce qui entraîne encore un surcout.
-que les promoteurs doivent en plus reverser à Disney une commission finale sur les ventes, ce qui n'est pas le cas sur les terrains EPA.
-que les promoteurs doivent certainement répercuter sur le prix des programmes commercialisés les coûts de développement de leurs autres programmes prévus sur le secteur mais qui n'ont pas été sélectionnés à l'issue du concours architectural.
De plus, en dehors de ces surcoûts, au niveau du produit en-lui même, grâce à l'intervention de cette fameuse agence d'archi et des architectes d'Euro Disney, Courtaline offre un produit unique et différencié, alors que Princess Garden est un lotissement standard comme il en existe dans toutes les banlieues un peu cossues des pays industrialisés. Comme dans tous les domaines, ce qui est rare, nouveau et différent est plus cher que le produit standard. La valeur imaginaire et la valeur d'usage qui existent à Courtaline n'existent pas à Princess Garden(même s'il est évident que les maisons de Courtaline ne reviennent pas plus cher à construire).
On peut très bien ne pas être sensible à cette valeur immatérielle, mais personellement c'est un élément très important pour moi, et c'est pour ça que j'ai acheté un appartement dans le centre urbain côté Serris, en secteur Disney, 30% plus cher que son "équivalent purement technique" à Montévrain, pourtant deux fois plus près du RER.
Et autant je n'aurai jamais voulu habiter à Princess Garden, autant les maisons de Courtaline m'ont vraiment séduit. En radicalisant à mort mon propos, il y a pour moi la même différence entre les deux qu'entre une barre des années 1960 et un immeuble Premier Empire. Donc pour moi la différence de prix entre les deux est justifiée bien qu'elle soit énorme. Etant donné que les programmes en question se vendent, je ne dois pas être le seul à être sensible à cette valeur imaginaire.
Barthélémy
Posted by: barthelemy at 3 avr 2005 03:13:05
Merci, pour cette mane de renseignements, qui est trés instructive pour moi (mes connaissances du domaine sont limitées)...
Mais non, je n'avais pas oublié l'inflation immobilière desraisonnée... mais à mes yeux elle ne doit pas s'auto-suffire !!!
Je comprends tout à fait ton point de vue sur la valeur imaginaire, mais dans le cas d'un appart les données ne sont pas les mêmes que pour une maison individuelle, et dans mon exemple je considèrais justement ce prix pour une maison de 5pièces/113m2...
Mais, il heureux que l'homme soit ainsi : multiple et différent et non d'une pensée unique.
Et je ne voudrais pas te décevoir en te rapellant quand même que en radicalisant "à mort" ce seront les mêmes sous-traitant qui accompliront les mêmes métiers du bâtiment avec la même pression du promoteur (K&B) et le résultat sera sûrement le même : vite fini, mal fini et long à être terminé....l'exploitation parfaite de l'imaginaire devenu concrète lors de la réception des clefs....
Si mon expérience sur "ma réception K&B" peut servir d'autres...
Un blog est cours de gestation (de nombreux et longs courriers, quelques centaines de photos)....
car quel moyen a-ton pour obtenir ce que l'on a déjà payé ....
8mois après la réception...
Mais je suis "optimiste"...
Posted by: Maison at 3 avr 2005 11:01:54
C'est clair que c'est exactement les mêmes éléments, produits et assemblés de la même façon par les mêmes sous-traitants, mais arrangés différemment.
C'est pour ça que j'avais pris le soin de préciser dans mon message qu'il était clair que la construction en elle-même ne revenait pas plus cher (en radicalisant : c'est la même m**** dans tous les cas et donc c'est un peu de l'arnaque de vendre du plastique doré au prix de l'or massif mais bon, je marche dedans qd même parce que je préfère le plastique doré au plastique blanc).
Et il est clair que les problèmes de livraison sont la grande plaie de l'immobilier neuf (et qu'à Courtaline, des problèmes de finition sont déjà visibles sur les maisons témoins, humhum).
Pour ton affaire, si vous êtes plusieurs dans le programme a avoir des problèmes et si ce n'est déjà fait, il faut essayer de médiatiser l'affaire (Le Parisien est toujours friand des faits divers locaux) et de passer à l'action directe. Je pense que ce n'est qu'en voyant leur image de marque entâchée auprès du public et surtout des futurs acquéreurs, et en leur montrant que tu as pété les plombs et que tu es devenu dangereux, qu'ils bougeront.
Barthelemy
Posted by: barthelemy at 4 avr 2005 01:36:52
connaissez-vous ce programme d'aire pour les gens du voyage qui se tiendra a cote des courtalines? http://www.saint-germain-sur-morin.org/article.php3?id_article=67
Posted by: stefane at 26 déc 2005 16:02:41
Bonjour à tous, nous aurions peut-être pour projet de faire l'aquisition de notre résidence principale à MLH, nous habitons dans le 93 au Raincy et contrairement à ce que peuvent dirent certains cette ville n'est pas un havre de paix où il ne se passe jamais rien de mauvais, il s'y passe des choses mais chut!!!!J'aimerais répondre à "maison" et lui dire que moi je suis ravie que ma maison actuelle coûte 30% plus cher qu'il n'y a 3 ans lors de l'aquisition il serait bizarre de vouloir que son bien dévalue non? Mais oui j'ai compris... Les bas salaires ne peuvent pas en faire l'aquisition!
Alors il faut réserver dans chaque programme neuf des logements accessibles aux salaires peu élevés, et surtout qu'ils acquièrent le bien et non le louent afin qu'ils respectent leur logement et qu'ils soient fièrs d'eux. A bientôt
Posted by: blanblan at 2 nov 2006 18:21:12
Au fait , j'ai oublié de vous demander : fait-il bon vivre à mlh ?
Le fait de ne voir que des maisons neuves ça m'angoisse un peu je trouve que cela fait très village "playmobile" tout est aseptisé (en apparence peut-être) alors convainquez moi!!!!!
MERCI
BLANBLAN
Posted by: blanblan at 2 nov 2006 18:30:25
